Тарифная диета
Вслед за падением экономики замедляется объем перевалки грузов в портах и на железнодорожных станциях.
В результате многие качественные склады пустуют, а значит, можно по выгодной цене их арендовать.
Последние события
Рынок логистики в России является одним из самых молодых и динамичных в Европе. В этом году на нем произошел ряд важных событий: объединили бизнес крупные игроки STS-Logistic и “Русская логистическая служба”. Компания Raven ввела в эксплуатацию крупные проекты: “Восточный” в Подмосковье, Мегалоджикс-Новосибирск и Мегалоджикс-Ростов. Правда, хватает новостей и со знаком “минус”: обанкротился “ИммоРосИндастри”, из-за коррупции и бюрократии на днях заморозил все инвестиции в Россию шведский розничный концерн IKEA. Демарш шведов сильно отпугнул от российского рынка и так немногочисленных иностранных инвесторов.
“С начала кризиса рынок российской логистики сузился на 30—50%. Особенно пострадали те отрасли, которые активно развивались благодаря кредитам”, — отметил президент STS Logistics Рустам Юлдашев. Из-за падения спроса на товары FMSG (товары народного потребления. — “ЭВ”), уменьшения продаж в автосалонах спрос на услуги 3PL-операторов (грузовые перевозки, складская логистика, таможенные услуги) падает, считает директор по Европе, России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Шарль Будэ. По его словам, меньше всего падение спроса коснулось столицы: в этом году здесь ожидается ввод в строй около 0,5 млн. кв. м складских помещений. Но объем вакантных площадей в городе вряд ли превысит 10%. “И в случае восстановления экономики Москва первой из российских регионов восстановит свой рынок логистики”, — считает Будэ.
Пока же в столице наблюдается некоторая сумятица: согласно приказу ФТС РФ (№1621 от 17.12.08 г.) и решению мэрии Москвы, в марте закрылись 58 таможенных постов, расположенных в столице. Из-за этого изменилась таможенная логистика импортных и экспортных грузов в Московский регион, образовались очереди к областным таможенным постам (к некоторым постам очереди достигают 10—12 км), значительно выросла стоимость таможенных брокерских услуг.
Ситуация в регионах еще хуже, чем в Москве. “Если в столице еще теплится спрос, то, к примеру, в Санкт-Петербурге огромное количество только что построенных качественных складских помещений стоят пустыми. Многие девелоперы, вложившиеся в их постройку, подсчитывают убытки, поскольку эти новые склады никто не хочет покупать или арендовать”, — добавил президент компании РЛС Кирилл Власов.
Но есть и приятные исключения. Почти не заметили кризиса 3PL-операторы в Новосибирске, Ростове-на-Дону, где ритейлеры и производители продуктов питания продолжают активно развиваться.
Доходы падают
Специалисты отмечают падение трафика грузовых перевозок всеми видами транспорта: авто-, авиа- и ж/д. Как считает Владимир Елин, председатель совета директоров Смарт Лоджистик Групп”, наиболее сильно пострадали от падения перевозок дорогие сегменты доставки грузов: авиа- и автомобильный транспорт. Объемы внутренних авиаперевозок снизились на 25—30% от аналогичного докризисного периода. При этом цены на авиаперевозки упали примерно на 10—15% и перестали индексироваться от сезонного фактора. По данным Ассоциации международных автоперевозчиков, международные перевозки в объеме потеряли до 45%, а цены провалились на 35—40%. Внутрироссийские перевозки потеряли меньше: до 15—20% от докризисных объемов, потери в цене составили до 15%. “Клиенты стараются перевести оплату услуг с долларов и евро на рубли, из-за чего доходность логистических операторов падает”, — подчеркнул Елин.
Торг уместен
Если до начала IV квартала 2008 года доля свободных площадей (Vacancy Rate) в Московском регионе была практически равна нулю (большинство качественных складских помещений сдавались в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию), то на конец II квартала 2009 года она уже находится на уровне 13%. “На данный момент на рынке существует около 340 тыс. кв. м качественных складских помещений, предлагаемых в прямую аренду. И эти показатели постоянно увеличиваются, так как на рынке в настоящий момент наблюдается очень слабый спрос на складскую недвижимость. На конец II квартала общий объем рынка качественных складских помещений в Московском регионе находится на уровне чуть более 2,6 млн. кв. м”, — отметил Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований промышленной и складской недвижимости CB Richard Ellis. В результате минимальный срок аренды качественных складов упал с 5—7 лет до 1—3 лет. Сейчас под спецпроекты можно найти свободные складские помещения на короткие сроки от одной недели до месяца. “Ставки аренды упали на 20—30% по сравнению с пиковыми ставками в прошлом году”, — признал Владислав Рябов, директор Департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Если в начале III квартала 2008 года ставки аренды в среднем по рынку находились на уровне $145 кв. м в год, то уже в I квартале 2009 года снизились до уровня $110 кв. м в год. Сегодня любой девелопер готов предложить скидки надежным арендаторам, компаниям, которые имеют сильные балансовые показатели и внятные бизнес-планы. “Если раньше собственники диктовали свои условия арендаторам, даже самым солидным, то сегодня девелоперы идут на значительные уступки в надежде привлечь арендаторов в свои проекты. Девелоперы стали намного более гибкими, так как на рынке существует борьба за арендаторов, которых в нынешней ситуации стало меньше, и между складскими проектами возросла конкуренция. В данном случае все решается в процессе прямых переговоров с собственниками складских помещений”, — сообщил Карлиев.
Ряд крупных операторов резко увеличил рекламные бюджеты для интернета и прессы, чтобы привлечь потенциальных арендаторов свободных складских помещений. Увеличены и комиссионные вознаграждения для риелторских компаний до 10% от годовой аренды без НДС. Так что торг уместен.
Прогнозы
Мнения экспертов относительно будущего рынка разделились. “На складском рынке будет продолжаться развитие сегмента субаренды, а темпы ввода новых площадей снизятся”, — считает Байрам Карлиев. По его мнению, некоторые зарубежные компании могут зайти на российский рынок. “Но появление новых иностранных игроков в РФ возможно не ранее следующего года”, — добавил Владислав Рябов.
Рустам Юлдашев считает иначе. По его мнению, учитывая непрозрачность российского рынка логистики, вряд ли кто из зарубежных игроков решится на покупку кота в мешке. “В этих условиях не стоит ожидать появления на российском рынке новых игроков. Скорее всего скоро грядет большая волна поглощений. И те, кто устоит, не откажут себе в удовольствии купить за треть цены обанкротившихся конкурентов”, — заключил Власов.
Московский комсомолец; 07.07.09