Кризис внес коррективы в развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга
Еще полгода назад девелоперы строили достаточно оптимистичные планы на развитие этого сегмента и анонсировали большое число проектов. За 3-5 лет объем рынка должен был удвоиться, однако текущая ситуация внесет серьезные коррективы в эти планы.
Рост спроса на складскую недвижимость во многом опирался на рост товарооборота и развитие торговли. Финансовый кризис приведет к серьезным экономическим изменениям в стране и регионе, что неизбежно отразится на всей логистической инфраструктуре.
Тем не менее, в среднесрочной и долгосрочной перспективе, рынок складской недвижимости Екатеринбурга обладает значительным потенциалом развития. Об этом свидетельствуют выводы сделанные в отчете «Рынок складской недвижимости Екатеринбурга и городов-спутников» Уральской палаты недвижимости.
К настоящему моменту рынок складов Екатеринбурга пережил несколько этапов качественного обновления. Начиная с 2003 г. на рынке складов Екатеринбурга начался этап первичного насыщения. В первую очередь он характеризуется высокой динамикой роста объемных показателей, которые достигаются уже не за счет приспособления и реконструкции существующих производственных площадей, а за счет увеличения числа объектов нового строительства.
Вторым признаком нового этапа становится вывод на рынок объектов нового качественного уровня. Это склады классов В+ и А, имеющие современное техническое оснащение и позволяющие устанавливать многоярусное стеллажное оборудование. В начале этапа такие объекты строились в основном компаниями для удовлетворения собственных нужд. Это и компании-дистрибуторы и логистические операторы и производственные предприятия, желающие оптимизировать логистические процессы. Начиная с 2006 г. на рынке появляются проекты профессиональных девелоперов – логистические центры, которые строятся с расчетом на извлечение прибыли от сдачи площадей в аренду или их продажи.
Уже в 2007 году сегмент складов оказался лидером по объему ввода на рынке коммерческой недвижимости. Основным толчком для девелоперов послужила активизация спроса, связанная с развитием рынка торговой недвижимости – ростом объема потребительского рынка, активным строительством современных торговых центров, приходом федеральных и международных операторов и т.д. Существовавший складской фонд не позволял торговым компаниям проводить логистические процессы максимально эффективно. Именно ответом на запросы ритейлеров и обслуживающих их логистических компаний стало активное строительство современных качественных складов, к которым относятся склады классов А+, А и В+.
За последние пять лет было построено более 570 000 кв. м. складов, из них около 350 000 кв. м. относятся к качественной группе. Структура рынка при этом изменилась кардинально. Если до 2003 года в городе совершенно не велось строительства объектов класса А+, А и В+, то сегодня их доля уже превышает 20%. По подсчетам специалистов аналитического отдела РИЦ УПН, объем таких площадей сегодня составляет 338 000 кв. м. Еще 267000 кв. м находится сейчас в стадии строительства и будут введены в ближайшие два года.
Сегодня этап насыщения рынка еще не закончен. Число реализующихся в городе профессиональных проектов растет благодаря приходу новых федеральных и международных девелоперов и логистических операторов. Планы девелоперов, которые были озвучены еще до финансового кризиса, предполагали возведение в течение 3-5 лет еще 1,5 млн. кв. м новых площадей. Удорожание заемных ресурсов, снижение финансирования планов по региональной экспансии приведут к тому, что большинство крупных проектов международных и федеральных девелоперов будут свернуты, или отложены на неопределенный срок. Другая часть проектов, вероятно, будет вовсе исключена из приоритетных программ девелоперов. Текущее строительство в большинстве случае будет завершено с серьезными задержками сроков. Из новых проектов в ближайшие 2-3 года будут развиваться в основном небольшие объекты торговых компаний и производителей, рассчитанные на дальнейшую эксплуатацию. Реализация отдельных проектов профессиональными девелоперами будет продолжаться, однако сроки ввода площадей подвергнутся корректировке.
CRE; 09.12.08